Le prix de la construction en matière de construction de maison individuelle – Cass. Civ. 3ème, 1er octobre 2020
Article juridique – Droit immobilier
Par Me Typhaine GUENNEC
Par un arrêt en date du 1er octobre 2020, la Cour de cassation a apporté quelques précisions sur le coût de la construction dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).
On sait que le contrat de construction de maison individuelle doit prévoir un prix forfaitaire et définitif pour la construction d’une maison clé en mains.
En effet, conformément aux dispositions de l’article L231-2 du Code de la construction et de l’habitation, il incombe au constructeur de prévoir, dès la signature du contrat :
- le coût des travaux inclus dans le prix de construction, le « prix convenu« , lequel est forfaitaire et définitif,
- les travaux dits « réservés« , c’est-à-dire ceux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution et, lequels doivent être chiffrés dans la notice descriptive annexée au contrat.
La jurisprudence, constante, considère que faute pour le constructeur d’avoir respecté cette réglementation, les maîtres de l’ouvrage sont fondés à solliciter sa condamnation à prendre en charge le coût des travaux qui n’ont pas été prévus dans la notice descriptive et, par conséquent, qui n’ont pas été chiffrés, ainsi que le coût de ceux qui, quoi que visés dans la notice descriptive, n’ont pas été chiffrés par le constructeur.
Dans l’arrêt du 1er octobre 2020, la Cour de cassation a rappelé que « tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître de l’ouvrage dans les formes prescrites et qui sont nécessaires à l’achèvement de la maison incombent au constructeur« .
L’insertion d’une stipulation contractuelle prévoyant que les maîtres de l’ouvrage conserveront à leur charge le coût des fluides nécessaires à l’édification de la maison, ne suffit pas à dispenser le constructeur de prévoir et de chiffrer ces travaux dans la notice descriptive.
Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article L231-6 du Code de la construction et de l’habitation, en cas défaillance de défaillance du constructeur, le garant de livraison doit prendre à sa charge « le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction« , ainsi que » les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix« .
Or, les « dépassements de prix » et les « suppléments de prix« , visés à l’article L231-6 de la construction ne sont pas soumis à un régime uniforme.
Le garant de livraison est, en effet, fondé à faire application d’une franchise d’un montant maximum de 5% du prix convenu que lorsqu’il est amené à prendre en charge le « coût des dépassements du prix convenu« .
Dans les faits qui ont donné lieu à l’arrêt en date du 1er octobre 2020, les juges du fond avaient condamné in solidum le constructeur et le garant de livraison à prendre en charge le coût des travaux non prévus et par conséquent, non chiffrés dans la notice descriptive.
La Cour d’appel avait, néanmoins, fait application de la franchise de 5% s’agissant de travaux non prévus et non chiffrés dans la notice descriptive, lequels devaient pourtant être considérés comme des suppléments de prix.
Aux termes de cet arrêt du 1er octobre 2020, la Cour de cassation a donc invalidé l’arrêt d’appel rappelant qu’ « une franchise peut être stipulée s’agissant du dépassement du prix convenu, et non s’agissant du supplément de prix. » (Cass. Civ. 3ème, 1er octobre 2020, pourvoi n°18-24.050).
Me Typhaine GUENNEC